Fannie Mae vs. Freddie Mac

Fannie Mae dan Freddie Mac adalah perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE) - yaitu, perusahaan swasta yang disponsori oleh pemerintah - di industri hipotek rumah AS. Meskipun perusahaan terpisah yang bersaing satu sama lain, mereka memiliki model bisnis yang sama, di mana mereka membeli hipotek di pasar hipotek sekunder, menyatukan pinjaman-pinjaman itu, dan kemudian menjualnya kepada investor sebagai sekuritas yang didukung hipotek di pasar terbuka. Perbedaan utama antara Fannie dan Freddie berasal dari siapa mereka membeli hipotek: Fannie Mae kebanyakan membeli pinjaman hipotek dari bank komersial, sementara Freddie Mac kebanyakan membeli mereka dari bank kecil yang sering disebut bank "hemat". Kedua perusahaan adalah bagian dari proses kompleks yang membuat uang bergerak melalui ekonomi perumahan AS, memungkinkan lebih banyak orang untuk membeli rumah daripada yang bisa jika Fannie dan Freddie tidak ada. Sejak krisis keuangan 2008, ketika pemerintah AS menyelamatkan Fannie dan Freddie, pemerintah memiliki suara lebih langsung dalam kedua bisnis ini.

Grafik perbandingan

Fannie Mae versus Freddie Mac chart perbandingan
Fannie Mae Freddie Mac
TentangPerusahaan yang disponsori pemerintah AS yang bergerak di bisnis pinjaman hipotek rumah. Beli hipotek - terutama dari bank komersial - dan jual sebagai sekuritas / obligasi agen yang didukung hipotek.Perusahaan yang disponsori pemerintah AS yang bergerak di bisnis pinjaman hipotek rumah. Beli hipotek - terutama dari bank "hemat" yang lebih kecil - dan menjualnya sebagai surat berharga / obligasi agen yang didukung hipotek.
NamaBerasal dari akronim FNMA, yang merupakan singkatan dari Federal National Mortgage Association.Berasal dari akronim FHLMC, yang merupakan singkatan dari Federal Home Loan Mortgage Corporation.
Didirikan19381970
Markas besarWashington DCMcLean, VA
Status PerusahaanEntitas yang disponsori pemerintah diselenggarakan dalam konservatori Badan Keuangan Perumahan Federal.Entitas yang disponsori pemerintah diselenggarakan dalam konservatori Badan Keuangan Perumahan Federal.
Bailout / StimulusGabungan $ 187, 5 miliar dihabiskan untuk membayar Fannie Mae dan Freddie Mac. Uang sejak dilunasi penuh, dengan pembayaran bunga dan dividen. Fannie Mae sekarang menguntungkan bagi pembayar pajak dan Departemen Keuangan AS.Gabungan $ 187, 5 miliar dihabiskan untuk membayar Fannie Mae dan Freddie Mac. Uang sejak dilunasi penuh, dengan pembayaran bunga dan dividen. Freddie Mac sekarang menguntungkan bagi pembayar pajak dan Departemen Keuangan AS.
Pendapatan$ 22, 9 miliar (2012)$ 80, 64 miliar (2012)
Batas pemasukan$ 17, 2 miliar (2012)$ 10, 98 miliar (2012)
Total aset$ 3, 2 triliun (2012)$ 1, 98 triliun (2012)
Total Ekuitas$ 7, 2 miliar (2012)$ 8, 83 miliar (2012)

Bagaimana Fannie Mae dan Freddie Mac Bekerja

"[Fannie Mae dan Freddie Mac] lebih mirip daripada yang berbeda. Kami berdua di pasar untuk memberikan keterjangkauan. Jadi kami hanya melakukan pinjaman yang terjangkau di AS. Kami memiliki misi charter untuk memberikan stabilitas pada pasar hipotek dan kami memiliki misi charter untuk menyediakan likuiditas sehingga pasar yang baru saja kita bicarakan terus berfungsi. Fannie Mae dan Freddie Mac saling bersaing di pasar yang sama. Kami berdua dibatasi hanya berada di pasar itu - hipotek AS - tetapi kami bersaing satu sama lain. " - Daniel Mudd, mantan CEO dan Presiden Fannie Mae, di The Diane Rehm Show

Bank meminjamkan uang kepada orang yang ingin membeli rumah. Pinjaman ini, yang disebut hipotek, dapat menjadi signifikan, sebanyak $ 300.000 atau lebih, dan peminjam biasanya memiliki 15 hingga 30 tahun untuk membayarnya. Dengan begitu banyak orang yang membutuhkan hipotek, dan dengan periode waktu yang begitu lama sebelum hutang-hutang besar ini dilunasi, bank-bank dapat kehabisan uang untuk dipinjamkan.

Di sinilah Fannie Mae dan Freddie Mac masuk. Fannie dan Freddie bekerja dengan pemberi pinjaman, bukan peminjam. Mereka membeli hipotek dari bank, yang memungkinkan bank untuk mendapatkan keuntungan cepat dan memberi mereka modal yang diperlukan untuk meminjamkan lagi. Secara umum, Fannie membeli hipotek dari bank komersial swasta, seperti Chase dan Bank of America, dan Freddie membeli hipotek dari bank yang lebih kecil, alias, penghematan.

Hutang hipotek yang dibeli Fannie dan Freddie kemudian dijual kepada investor sebagai sekuritas yang didukung hipotek (MBS), seringkali dalam bentuk obligasi agensi. (Karena mereka melekat pada pasar hipotek, obligasi lembaga berfungsi sedikit berbeda dari obligasi korporasi dan pemerintah yang lebih umum, dan mereka sering memerlukan investasi minimum $ 25.000. [1]) Fannie dan Freddie menjamin pinjaman yang digabungkan ke dalam sekuritas berbasis mortgage yang mereka jual kepada investor. Dengan kata lain, jika peminjam lalai dalam hipotek, Fannie atau Freddie akan membayar investor (pemilik akhir dari utang hipotek) alih-alih peminjam.

Karena Fannie Mae dan Freddie Mac adalah agen yang disponsori pemerintah, jaminan mereka secara implisit didukung oleh keyakinan dan kepercayaan penuh dari pemerintah Amerika Serikat. Agar Fannie dan Freddie dapat memberikan jaminan seperti itu, mereka memerlukan bank-bank yang berasal (bank-bank yang awalnya meminjamkan uang langsung kepada peminjam) untuk memastikan mereka memeriksa kelayakan kredit peminjam. Bank-bank yang berasal harus mengikuti aturan dan pedoman tertentu (misalnya, setidaknya 20% uang muka atau persyaratan untuk membayar premi asuransi hipotek); bukti penghasilan dan kemampuan membayar yang didokumentasikan; penilaian terdokumentasi terhadap rumah oleh pihak ketiga yang profesional dan netral; dan seterusnya. Aturan dan pedoman ini dimaksudkan untuk mengurangi kemungkinan default pada pinjaman.

Ketika semua bagian dari keseluruhan berfungsi sebagaimana mestinya, lebih banyak orang mampu membeli rumah, hutang dilunasi, dan investor menghasilkan uang.

Pinjaman yang Memenuhi vs yang Tidak Memenuhi Syarat

Fannie Mae dan Freddie Mac secara langsung mempengaruhi pinjaman konvensional untuk pembelian rumah. Ketika berhadapan dengan pinjaman konvensional, ada dua jenis utama: sesuai dan tidak sesuai. Pinjaman sesuai juga kadang-kadang disebut "hipotek yang memenuhi syarat, " atau QM.

Pinjaman sesuai adalah pinjaman yang mematuhi pedoman Fannie dan Freddie. Artinya, menyesuaikan pinjaman konvensional hanya ditujukan kepada peminjam yang paling mungkin membayar kembali pinjaman mereka - yaitu, mereka yang membayar uang muka 20%, memiliki skor kredit yang baik, penghasilan yang dapat diandalkan, dll. Mereka juga tidak melebihi jumlah tertentu jumlah: $ 417.000, dalam banyak kasus. Pinjaman yang tidak sesuai adalah pinjaman yang dibuat bank yang tidak mematuhi pedoman Fannie dan Freddie. Pinjaman tersebut dibuat untuk peminjam yang kurang layak kredit atau untuk jumlah yang lebih besar daripada yang direkomendasikan Fannie dan Freddie (lihat hipotek jumbo). Pinjaman yang tidak sesuai biasanya pinjaman bunga yang lebih tinggi untuk menebus jumlah risiko yang secara inheren terlibat dalam investasi mereka; pinjaman yang tidak sesuai sering terjadi ketika membeli kondominium.

Baru-baru ini pada Desember 2013, sejumlah bank besar AS, termasuk Bank of America, Chase, Citigroup, dan Wells Fargo, mengeluarkan pinjaman yang tidak sesuai dengan sebagian kecil pelanggan. [2] Ini adalah investasi berisiko bagi bank dan investor yang membeli utang hipotek, karena pinjaman yang tidak sesuai tidak didukung oleh Fannie dan Freddie, membuat kredit macet apa pun menjadi mahal bagi investor dan, berpotensi, bagi perekonomian secara luas.

Fannie Mae dan Freddie Mac vs. Ginnie Mae dan FHA Loans

Selain Fannie Mae dan Freddie Mac, ada Ginnie Mae. Tidak seperti Fannie dan Freddie, Ginnie sepenuhnya dimiliki oleh pemerintah AS sebagai entitas publik, dan semua surat berharga yang didukung hipotek yang dijualnya kepada investor secara eksplisit didukung oleh pemerintah AS. Sebaliknya, sekuritas yang dibeli dari Fannie dan Freddie secara implisit - yaitu, tersirat untuk didukung. Secara historis, berinvestasi dalam obligasi Ginnie Mae lebih aman daripada berinvestasi pada yang dibeli dari Fannie Mae dan Freddie Mac. [3]

Ginnie Mae adalah bagian dari Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) dan terutama menjamin Urusan Veteran / pinjaman VA dan pinjaman Administrasi Perumahan Federal / FHA.

Bailout Mengikuti Resesi Hebat

RUU stimulus 2009 "menyelamatkan" Fannie dan Freddie. Di antara kedua perusahaan, $ 187, 5 miliar digunakan untuk membuat mereka tetap bertahan. Mereka telah mengembalikan jumlah ini dan kemudian beberapa - $ 218, 7 miliar. [4] Ini berarti bahwa membebaskan Fannie dan Freddie pada akhirnya menjadi menguntungkan bagi pembayar pajak dan Departemen Keuangan AS.

Garis Waktu Sejarah

  • 1934: Bereaksi terhadap Depresi Hebat, Kongres AS ke-73 meloloskan Undang-Undang Perumahan Nasional tahun 1934, yang menciptakan Administrasi Perumahan Federal. FHA ditugaskan menjaga aliran modal pasar perumahan agar pinjaman dan pinjaman lebih mudah diprediksi dan terjangkau.
  • 1938: Undang-Undang Perumahan Nasional diamandemen, dan Fannie Mae dibuat sebagai entitas publik untuk lebih memudahkan aliran modal di pasar perumahan. Hanya diperbolehkan untuk membeli hipotek yang diasuransikan oleh pemerintah - pinjaman FHA.
  • 1954: Undang-Undang Piagam Asosiasi Hipotek Nasional Federal mengubah Fannie Mae menjadi "perusahaan kepemilikan campuran". Pemerintah federal memiliki saham pilihan Fannie Mae; investor memegang saham biasa perusahaan.
  • 1968: Fannie Mae diubah menjadi perusahaan swasta. Ini sebagian terpecah dalam proses untuk menciptakan Ginnie Mae, yang tetap menjadi operasi publik.
  • 1970: Pemerintah mengizinkan Fannie Mae untuk mulai membeli hipotek pribadi yang tidak diasuransikan oleh pemerintah. Freddie Mac diciptakan untuk memberikan persaingan lebih lanjut di pasar hipotek sekunder.
  • 1992: Undang-Undang Perumahan dan Pengembangan Masyarakat tahun 1992 mengharuskan Fannie Mae dan Freddie Mac, sebagai GSE, untuk berusaha membuat perumahan lebih terjangkau. Tujuan perumahan yang terjangkau ditetapkan, dengan kedua GSE diharuskan memiliki setidaknya 30% dari pembelian hipotek mereka berasal dari hipotek yang diambil oleh keluarga dan individu berpenghasilan rendah hingga sedang.
  • 1999: The New York Times mencatat bahwa Fannie Mae mengambil risiko lebih besar dalam membeli hipotek super.
  • 2000: Fannie Mae dilarang membeli pinjaman hipotek berisiko.
  • 2004: Fannie Mae diizinkan membeli hipotek berisiko tinggi sekali lagi.
  • 2007: Setidaknya 50% dari pembelian hipotek GSEs sekarang harus berasal dari hipotek yang diambil oleh keluarga dan individu berpenghasilan rendah hingga menengah.
  • 2008: Karena peristiwa yang terkait dengan krisis subprime mortgage, Fannie Mae dan Freddie Mac ditempatkan di konservatori Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA). [5] Fannie dan Freddie tidak lagi menjawab para pemegang saham, tetapi untuk pemerintah.
  • 2010: Fannie Mae dan Freddie Mac dikeluarkan dari NYSE. [6]

Penamaan

Fannie Mae mendapatkan namanya dari akronim, FNMA, yang merupakan singkatan dari Federal National Mortgage Association. Freddie Mac mendapatkan namanya dengan cara yang sama, meskipun agak kurang jelas. Itu berasal dari akronim FHLMC, yang merupakan singkatan dari Federal Home Loan Mortgage Corporation. Nama Ginnie Mae berasal dari GNMA, atau Asosiasi Hipotek Pemerintah Nasional.

Artikel Terkait